不動産鑑定士とは

名前の通り、不動産の鑑定評価が主な仕事。
でも、それだけではありません。

不動産鑑定士は、不動産の適正な価格を決定する鑑定評価、それに関わるさまざまな業務、コンサルティング活動を行なうスペシャリストです。その数は、全国で約5,000人（令和4年/公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会会員）。業務は多岐にわたりますが、大きく「不動産鑑定」と「コンサルティング」に分かれます。

不動産鑑定

鑑定評価は、不動産鑑定士しかできません。定期的な「鑑定評価」には「地価公示」、「都道府県地価調査」などがあるほか、民間から受託する業務も多数あります。

コンサルティング

不動産のことならおまかせください。個人や企業を対象として、不動産のもっとも有効な活用方法や、相続についてのアドバイス、土地の開発計画のカウンセリングなども行います。

仕事を依頼されています

国・都道府県・市町村から
- 地価公示
- 都道府県地価調査
- 相続税標準地の鑑定評価
- 固定資産税標準地の鑑定評価
- 公共用地買収のための鑑定評価　等
裁判所から
- 競売物件の鑑定評価
- 賃料改定や遺産分割などの訴訟事件の鑑定評価　等
個人・法人から
- 資産評価や現物出資などの鑑定評価
- 不動産の有効利用のコンサルティング　等

地価公示と地価調査は、ここがちがう。

どちらも年1回地価の基準を示すものですが、地価公示が国、地価調査が県と実施主体が異なります。について、下記に比較をまとめてみました。

	地価公示	地価調査
評価の目的	（1）一般の土地取引当事者に対して信頼度の高い目安を提供する（2）公共用地の適正取得価格の算定に資する	（1）国土利用計画法による価格規制にあたり公示地のみでは不十分であるのでこれを補完する（2）地価公示の目的と同様
根拠法令条項	地価公示法（昭和44年法律第49号）	国土利用計画法施行令（昭和49年政令第387号）第9条第1項
実施主体	国（土地鑑定委員会）	宮城県
価格の名称	公示価格	標準価格
地点（画地）の名称	標準地	基準地
調査対象区域	都市計画区域内（33市町村）地価公示法第2条第1項の総理府令で定める都市計画区域	県内全域（35市町村）
調査方法	国（土地鑑定委員会）が標準地を選定し、不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し必要な調整を行って、当該標準地の単位面積当たりの公示価格を判定する。	県が基準地を選定し、不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、当該基準地の単位面積当たりの標準価格を判定する。
県内の地点数	令和5年地価公示 575地点	令和4年度地価調査 405地点（うち林地20地点）
価格の判定基準日	1月1日	7月1日

不動産鑑定は、こんなに活用できる。

1 みんなが納得できる家賃に決めたい: 貸ビルやマンションなどの家賃の決定には、誰もが納得のいく賃料にすることが必要です。このような家賃のほか、地代、契約更新料、名義書替料なども鑑定評価の対象です。また、借地権、借家権価格、区分所有権などの財産価値判定の根拠としても鑑定評価書は有効です。
2 事業資金を借りる際に不動産を担保にしたい: お手持ちの不動産を担保に、事業資金などを借りるとき鑑定評価書があれば、借りられる金額の予想がつくなど、便利です。逆に担保に取る場合は、評価額がはっきりしていることが絶対条件です。また、工場財団を担保とする場合は、機械装置などを含む鑑定評価が必要になります。このようなときは、各金融機関から高い信頼を得ている鑑定評価書があればなによりです。
3 公平に正確に財産を相続したい: 財産相続で一番問題となるのが土地・建物など、不動産の分配です。鑑定評価を受ければ、適正な価格がはっきりし、公平な相続財産の分配をすることができます。
4 いくらになるのか資産評価をしたい: 土地・建物の評価替えをするとき、あるいは現在の資産価額を知りたいとき、鑑定評価が必要となります。不動産の価格は流動的なものだけに、常にそのときどきの価格を把握しておくことが大切です。
5 どれくらいで手持ちの不動産が売れるか知りたい: 「思い通りの値がつけば手放したい」と思っているときなど、まず、あなたの不動産の適正な価格を知っておく必要があります。また不動産を買うとき、（等価）交換するときにも、鑑定評価をしておけば、安心して取引をすすめられます。
6 遊んでる土地を活用したい: あなたの不動産について、最も有効な利用方法を考えるなど、不動産鑑定士はあなたのコンサルタントとしてご相談をうけたまわります。
7 共同ビルの権利調整をしたい: 共同ビルの権利調整や再開発関連の場合は、権利関係が複雑で、煩雑なものです。複雑なものをスッキリさせ、無用なトラブルを防ぐためにも、客観的で公平な鑑定評価が必要です。
8 マンション分譲の事前確認を受けたい: 国土交通省と各都道府県は、一戸建住宅やマンションの分譲をするにあたって事前確認を受けるとき、または、届出制に基づき、土地に関する権利の移転などの届出をするときなどその審査を促進するため、鑑定評価書の添付を指導しております。